相続した空き家を売るときの3,000万円控除｜条件と期限

どんな特例？

相続した家や土地を売って利益が出ると、その利益に所得税・住民税がかかります。国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を使うと、その利益から、売った人1人あたり最高3,000万円を差し引けるため、税金が大きく減ったり、かからなくなったりします。

• 対象：2016年4月1日から2027年12月31日までの売却
• 2024年1月1日以後の売却で、その家と土地を相続した人が3人以上の場合は、控除は1人あたり最高2,000万円まで

主な条件

家の条件

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
• マンションなど区分所有の建物でないこと
• 亡くなる直前まで亡くなった方が住んでいて、ほかに住んでいた人がいなかったこと（老人ホームに入っていた場合も、一定の条件で対象になります）

売り方の条件

• 亡くなった日から3年たつ年の12月31日までに売ること（例：2024年5月に亡くなった場合は、2027年5月に3年たつので2027年12月31日まで。2025年5月の場合は2028年12月31日までですが、特例自体の期限が2027年12月31日なので、今の制度ではそこまでです）
• 売却代金が1億円以下であること（ほかの相続人の売却分も合計して判定します）
• 相続してから売るまで、人に貸したり、自分が住んだり、事業に使ったりしていないこと
• 親子や夫婦など、特別な関係のある人への売却でないこと

家の状態の条件（どれか）

• 家を売る場合：売る時点で、一定の耐震基準を満たしていること
• 家を取り壊して土地を売る場合：取り壊した後、土地を何にも使っていないこと
• 2024年1月1日以後の売却：売った年の翌年2月15日までに、耐震改修をするか、家を全部取り壊すこと（買主がするのが一般的です）

手続きの流れ

1. 相続登記をする。売るには、名義を相続人に変えておく必要があります。相続登記の期限と費用を診断する
2. 売却の相談・査定をする。耐震改修をするか、取り壊して土地で売るかもあわせて検討します。
3. 家のある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」をもらう。亡くなる直前に1人で住んでいたことなどを確認してもらう書類です。
4. 売った翌年に確定申告をする。確認書、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写しなどを付けます。

注意点

• 条件はほかにも細かく決まっています。売る前に、税務署や税理士に、特例が使えるか確認しましょう。
• 相続から時間がたつほど、売却期限（亡くなった日から3年たつ年の12月31日）が近づきます。査定などの相談は先に始められますが、相続登記が終わっていないと、売買の手続き（引き渡し）に進めません。
• ほかの特例（相続税を払った人の「取得費加算の特例」など）とは一緒に使えません。どちらが有利かは税理士に確認しましょう。
• この特例は、2027年12月31日までの売却が対象です。それより後の扱いは、今後の税制改正によります。

相続登記の期限や費用、ほかの手続きとの関係は相続登記を放置するとどうなる？でも解説しています。