住所・氏名の変更登記の義務化｜2026年4月から。期限と過料、スマート変更登記

何が義務になったのか

登記簿には、家や土地の持ち主（名義人）の住所と氏名が書かれています。これまでは、引っ越しても登記簿の住所を直すかどうかは自由でした。2026年4月1日からは、住所や氏名が変わった日から2年以内に、変更の登記を申請することが義務になりました。

何年も前に引っ越したまま、登記簿の住所が古い人も対象です。相続で家や土地を受け継いで名義人になった人も、その後に引っ越したり氏名が変わったりすれば対象になります。

※この記事は、個人の名義人向けです。会社などの法人は、仕組みが一部異なります。

しないとどうなる？過料は5万円以下

正当な理由がないのに変更登記をしないと、5万円以下の過料（かりょう。刑罰の罰金とは違い、前科はつかない行政上のお金の制裁）が科される可能性があります。ただし、いきなり科されるわけではありません。

1. 法務局が、義務を果たしていない人に催告書（期限を決めて登記を求める通知）を送る
2. 期限までに登記などをしなければ、法務局が裁判所に知らせる（事情を説明して、正当な理由があると認められれば、裁判所には知らせません）
3. 裁判所が判断し、過料の金額（5万円以下）を決める

法務省は、「正当な理由」の例として次のような場合を挙げています。

• 検索用情報の申出（下で説明）をしたが、法務局による変更登記がまだ行われていない
• 市町村合併などで、引っ越していないのに住所の表示が変わった
• 本人が重い病気である
• DV被害などで避難している
• 経済的に苦しく、登記の費用を負担できない

当てはまるかどうかは事情によるので、心配な場合は法務局に確認しましょう。

いちばん楽なのは「スマート変更登記」

スマート変更登記は、法務局が代わりに住所・氏名の変更登記をしてくれる仕組みです。流れは次のとおりです。

1. 名義人が「検索用情報の申出」（無料の手続）をしておく
2. 法務局が、住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）で住所・氏名の変更を確かめる（約2年に1回程度）
3. 変更が見つかると、メールか封書で本人に確認の連絡が来る
4. 変更登記を希望する場合は、連絡から1か月以内に回答する（オンラインか書面）
5. 法務局が変更登記をする

• 申出の手数料や登録免許税（登記のときに国に納める税金）はかかりません
• 申し出ておけば、住所が変わるたびに自分で申請しなくても、義務違反に問われません

検索用情報の申出のしかた

• インターネット：法務省の「かんたん登記・供託申請」から申し出られます。電子証明書（マイナンバーカードの署名用の機能など）はいりません。
• 書面：家や土地の場所を受け持つ法務局に申出書を出します。不動産が何か所かにある場合は、どれか1つの法務局でまとめて申し出られます。
• 伝える情報：
  • 氏名とふりがな、住所、生年月日、メールアドレス
  • 国籍（2026年10月5日以降の申出）
  • 不動産の所在（地番など。登記事項証明書や固定資産税の通知で分かります）
  ふりがな・生年月日・メールアドレスは、登記簿には載りません。
• 添付するもの：多くの場合、運転免許証やマイナンバーカードなどの写しだけで足ります。登記簿の住所・氏名から今までの移り変わりを法務局で確かめられない場合は、戸籍の附票（これまでの住所の移り変わりが載った書類）なども必要です。

知っておきたい注意点

• 法務局から本人への確認の連絡は、2026年12月中旬以降に順次始まります。2026年度の対象は、2026年3月31日までに法務局での登録が完了した人です。それより後の人の時期は、法務省が決まりしだい知らせるとしています。
• 家を売る予定があるなど、すぐに直したい場合は、自分で変更登記を申請します。法務局の変更登記は、終わるまでに一定の期間がかかります。
• 海外に住んでいる人は、住基ネットで確かめられないため使えません。自分で申請します。

相続登記をする人は、あわせて申出をする

2025年4月21日からは、相続登記など名義を移す登記を申請するとき、新しく名義人になる人の検索用情報を申請書に書くことになっています。これで申出もしたことになり、国内に住んでいる人なら、その後の住所・氏名の変更もスマート変更登記の対象になります（法務局が確認する時期は、登録の時期によって異なります）。

すでに名義人になっている人（以前に相続登記をした人など）は、登記の申請とは別に、上の方法で申出だけをすることができます。

自分で変更登記を申請する場合

• 何度も引っ越していて、住民票だけでは住所のつながりが分からないときは、本籍地の市区町村で取る戸籍の附票などが必要です。
• 申請書に住民票コード（住民票の写しに載っている11桁の番号）を書くと、住民票の写しを出さなくてよい場合があります。
• 申請書の様式と記載例（一戸建て・マンション）は、法務局のホームページ「住所変更登記・氏名変更登記の申請手続のご案内」にあります。法務局では申請書を代わりに作ってはもらえません。手続きの相談は、各法務局の手続案内（予約制）を使えます。
• 人に頼む場合、住所変更登記の代理や書類の作成ができるのは司法書士と弁護士です。

まとめ

• 2026年4月1日から、住所・氏名が変わったら2年以内に変更登記。以前の変更は2028年3月31日まで
• 正当な理由なく放っておくと、5万円以下の過料の可能性（先に法務局から催告がある）
• 無料の検索用情報の申出をしておけば、その後は法務局が直してくれる（スマート変更登記）
• 売却などで急ぐときは自分で申請。費用は土地・建物1つにつき1,000円

相続した家や土地の名義がまだ亡くなった方のままなら、先に相続登記が必要です。相続登記の期限は、2024年3月31日以前に相続した場合は2027年3月31日まで、それより後は相続を知った日から3年以内です。期限や費用は診断で確認できます。くわしくは相続登記の期限の記事もご覧ください。